系列的改革正拉开大幕。上海自贸区的工业土地市场，因为凝聚多重概念，更显寸土寸金。上证报记者了解到，在上海自贸区挂牌一个多月后，一份来自国家土地督察机构的调研报告有望即将出炉。

　　近日，国家土地督察上海局派出调研组，赴上海自贸区调研其总体情况和土地利用管理情况。“这次调研组来自贸区，主要是研究土地利用结构优化的问题。”

　　一位接近外高桥集团的人士向记者表示，因为外高桥保税区原来的定位多是物流贸易和来料加工业，所以有大量厂房物业，且都是工业用地性质。而随着自贸区的成立，中外企业蜂拥入园，产生巨大的办公楼需求。未来还会有很多商业消费物业、住宅物业需求。现在临时的做法就是把厂房略微改造一下，变成办公楼，但长远来看，工业用地转变为商业用地是打好土地资源基础的必修课。因此，如何把原工业用地性质的土地，转变为商业用地，就是自贸区土地市场最大的课题。

　　消息人士透露，正是因为外高桥保税区目前办公物业一房难求，上市公司外高桥股份有限公司甚至将自用办公的杨高北路2001号物业租赁给花旗银行等金融机构，公司则整体搬至森兰区域一座废旧的仓库。外高桥商用物业的紧缺程度可见一斑。

　　不过，对于自贸区工业用地未来以何种方式转变为商业用地，消息人士称现在还在研究阶段。“当前，上海自贸区建设刚刚起步，相关规划还在制定中，土地政策对自贸区建设发展的实质性影响将进一步显现，土地的真实需求还有待释放。”上海督察局有关负责人表示，下一步就是要努力把握上海自贸区设立给土地管理制度创新带来的机遇和挑战。

　　业内人士分析认为，上海自贸区或将出台土地管理制度方面的创新之举，在土地市场供地总量、结构、布局等方面做出调整，充分推动土地的二次利用。而自贸区的土地管理创新，将为其他同样需要工业用地批量转性商业用地的园区，提供借鉴经验。

　　其实，对于工业用地这块以往并不被看好的市场，已经开始呈现巨大商机。三中全会《决定》中提到，要实行资源有偿使用制度，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。

　　此前，我国曾在2006年专门出台《全国工业用地出让最低价标准》，要求工业用地出让须通过网上公示并竞价，防止地方政府为招商引资竞相压低工业用地价格，甚至零地价出让。业内专家表示，未来工业用地出让会受到更加严格的监管，工业用地价格有可能大幅提高。这对于手中储备了不少工业用地，并有可能转变为商业用地的地主而言，将是侧面利好。

　　上述接近外高桥集团人士称，目前上海自贸区外高桥区域的绝大多数土地储备为工业用地性质，使用权主要集中在上市公司外高桥股份和非上市公司外高桥保税区联合发展有限公司手中。