有人说“外资借调控之机救助房产商，抄底中国楼市。”但是，目前的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断攀升，年息已超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑。尤其是房地产企业本身有房有地，更给放贷者带来资产“保障”。当前缘于外资的高利贷性质投资，较为常见的包括两种变通方式：其一，假购房，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款；其二，股权质押或投资承包回购。在市场上就表现为外资买房或者投资开发企业。”

      我们来说说假购房，我不能完全否认这种可能性的存在，但是假购房在中国现行的房地产市场能得到什么杨的保障呢？

      首先，签订购房合同的时候你需要收集本国自然人的人头来作为购房主体，以避免引起公众的注意。你不介意公众的目光追踪，不在意媒体的警觉，ok，我们继续下一步。

      你以外资法人的名义签订购房合同，合同上郑重的添加双倍金额退房的条款。在部分落后地区，你如果合同签订后30天之内不到当地房产主管部门的网站进行网上签约备案，开发商大可以在任何时间将你们合同中约定的房屋主体出售并备案给他人，到时候你凭什么向开发商索取本金和利息呢？就一场退款官司，你们慢慢俩打吧。在很多城市是要求购房必须进行网上签约备案的，那你更惨了，网上签约了信息一公开，那是瞎子都能逮到的一个“投机者”。当前的调控不正是针对“投机性购房”么？我们假定调控政策都是放屁，那我们继续进入下一步。

      根据商事合同的对等性原则，你和开发商之间签订了双倍价款退房的条款，你又需要做出什么承诺来保持对等，以延续合同的有效性呢？兜这么大一个圈子你将承担的风险是：1、开发商拒绝退房，你获得一大堆房产。2、在局部城市，你所获得的这一大堆房产虽有一定程度的增值，但是你将付出高额的税收方能变现。

     外资为谋利而来，会很贪婪，但绝对不是傻子。更何况这一操作的过程中还将会面临政策性风险，法律、地方法规、行业规章随便一处都可能造成“关门打狗”的局面。面对这种风险，傻大胆的中铝不会顾及，但是黑石应该不会不加以考虑。

     “其结果就是，外资假购房，使得宏观调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空；外资股权质押或者回购中国房企，则使得中国房地产行业的优质资产有被外资控制的可能。”

     是啊，媒体统一口径都说宏观调控是为了老百姓买到便宜的房子，但是纵观全中国，即便所有地区房价腰斩，同样是大部分人买不起房。更何况我已经不厌其烦的反复说过了，调控的目的压根就不是为了让老百姓买得到便宜的房，而是房地产行业的过度投机气氛与融资额度已经严重影响到了整个国民经济体系的健康发展，造就了极强的金融风险。如果一个记者不敢正视这个问题，那有什么资格留在《瞭望》？

     外资股权质押、回购中国房企的结果是什么？那是履行完成现有再建、在售项目后，按现行国家政策存量土地暂时无法通过规划报建，也无法进入“招、拍、挂”市场获得土地。除非某一天我们伟大的政府穷疯了、政策变了、欢迎外资进入房地产行业了。本人完全不相信能进《瞭望》的人会不了解这一硬性政策？难道这是房地产市场考虑向外资开放的“皮试剂”？

     我们再说房地产行业的优质资产，房地产行业有什么优质资产？土地建好了房子是要出售的，除了专心经营只租不售的商业地产项目以外，住宅开发的本质就是“以产权交易的形式，快速减少自己名下资产并从中获利”房地产公司的资本就两大类：实物资本--土地储备、待售待租物业、流动资金；无形资本--人力资源、技术储备、品牌价值、融资渠道。外资吃下实物资本没有长期收益，吃下无形资本呢？除了品牌价值以外其它东西又对自身毫无价值。更何况在普遍奉行“虚拟化经营”的房地产行业，绝大多数的小型开发商是连人力资源、技术储备、品牌价值都是没有的。政策不变的前提下，外资来吃下这些“优质资产”是不是傻得过分了呢？  

     在开发商这一层面上目前已经基本杜绝了外资注册的可能性，但是各大开发商目前均喜欢以注册项目公司的方式经营单个楼盘，以自然人的名义替代外资作为隐形股东。如何杜绝这一漏洞，值得工商主观部门、税务稽查部门深思，个人认为在注册项目公司的时候，杜绝外资股东，将自然人股东数量和全部自然人持股总额加以严格控制（股东数量10人，总持股数10%以内），或许可以在一定程度上抑制财富向境外的流失额度。  

     最近媒体的反常态度和新提出的许多论点似乎都在印证一点：下一步政策如何制定，上方还在犹豫。将会落下如何一个棋子，还是让我们拭目以待吧。