房地产市场专业化分工程度较高，房地产开发企业的销售工作多数是委托专业的营销公司销售。2010年上半年，江苏省宿迁市泗阳县地税局对该县房地产营销公司开展专项检查，发现该行业税收征管存在诸多问题亟待加以解决。 　　一、存在问题 　　1、税务登记率较低。 　　经调查，目前该县正常经营的房地产开发企业中有51户委托营销公司销售，有13户营销公司在该县办理了税务登记，登记率为25.50%，宿迁市房地产营销公司税务登记率也仅为23%. 　　2、开具虚假发票现象普遍。 　　该县房地产营销公司多为上海、南京、宁波、苏州等大中城市营销公司的分支机构，发票大部分由其总公司开具，存在开具假发票或虚开的现象。该局通过外调、函查发现，某房地产开发企业在账面上列支的503万元销售佣金中有303万元是南京某广告公司的套号假发票；另一房地产开发企业在南京虚假设立营销公司，并以该营销公司名义开具了价值440万元的假销售佣金发票。 　　3、税收流失现象严重。 　　经调查，该行业税收流失较为严重，主要表现为以下三种形式：一是部分营销公司销售人员工资薪金大部分未纳入总公司核算，造成未按规定代扣代缴工资、薪金个人所得税，甚至还出现已代扣未代缴现象。二是部分营销公司到不动产所在地申请代开发票，并按2.5%的附征率申报企业所得税，但未将收入计入总公司报表，造成总公司所在地税务机关不能监控该公司在外地取得的收入，由于该行业收入高、成本低，营销公司普遍未主动申报其超过核率征收部分的企业所得税税款（经测算，该行业企业所得税实际负担率在10%以上）。三是部分营销公司通过开具虚假发票等手段，逃避机构所在地和不动产所在地税务机关征收管理，偷逃税款。 　　经测算，该县房地产营销公司销售代理费普遍按照销售业绩的1%—5%比例提取，销售溢价部分可再按照20%—30%的比例提取，一个楼盘的代理费在400万—1000万之间，代理期限为1—5年，每年税收流失约1200万元。 　　二、原因分析 　　《营业税暂行条例》第十四条第一款规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。该条第三款同时规定，纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税，但未将代理销售不动产取得佣金收入的纳税地点明确为不动产所在地，造成很多营销公司对于税法理解出现偏差：认为公司在全国各地都有代理销售的楼盘，经营