但这里的“清算时的扣除项目总金额”中包含了清算时应扣除的相应税费。“清算时扣除项目总金额”中，除了税费是随着销售收入的变动而变动的，其他扣除项目金额应保持前后一致。因此重新计算的增值率时，不能笼统的以已销售的成本费用和税金作为总的扣除项目，而应根据尾盘销售后实际发生的销售收入计算相应的扣除税金。 　　虽然，以上第三种计算方法在土地增值税日常征收中经常使用，但是，笔者认为上述三种计算方法并不适用于已清算后的尾盘销售的土地增值税征收，否则会产生涉税风险。实践中，正确计算缴纳土地增值税的方法应为：当期销售收入－[（清算时的扣除项目总金额－清算时扣除的税费）/清算时总建筑面积]×当期销售建筑面积－当期销售收入×5%*（1+7%+5%）＝当期增值额，根据增值额重新计算增值率，对照相应的税率计算当期应纳的土地增值税税额。 　　二、分析产生风险的“四个”原因 　　造成清算后开发项目尾盘销售存在风险的原因主要有以下四个方面：一是企业办税人员政策掌握不透。开发公司部分财务人员未能准确掌握相关土地增值税政策，或是怕麻烦，图省事，以及办税人员换岗脱节，对土地增值税预缴及清算情况不了解造成的，也有部分企业可能在主观上存在不缴或少缴税款的侥幸心理；二是税收管理员辅导不到位。因为受到时间、精力、业务水平等因素的影响，税收管理员对企业的纳税辅导不到位，造成尾盘销售后不能正确计算土地增值税；三是税务机关后续管理制度不健全。未建立土地增值税清算项目登记台帐，对已清算项目未销售房产未实行跟踪管理，对已清算项目后，新实现的销售收入及其扣除项目不能及时审核到位，造成管理环节上前后脱节。四是信息技术支撑不力。目前3.0征管系统中没有专门设置土地增值税清算管理的模块，企业外网申报表中仅有预缴表可以填报，土地增值税清算税款申报仍采用手工填写纸质申报表的方式，缺乏的相关信息数据支撑，对已清算项目无法通过专门软件进行系统的数据分析和跟踪管理。 　　三、防范风险的“五条”建议 　　针对以上风险产生的主要原因，笔者建议应从以下五个方面加强防范。一是要强化源头管理。土地增值税清算之后，纳税人和主管税务机关应全面掌握《土地增值税清算结论通知书》中销售收入总额、扣除项目总金额、清算的总建筑面积、单位建筑面积成本以及未售房屋面积等重要数据和计算口径，这是尾盘实现销售后准确计算申报土地增值税的前提；二是要强化申