根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，以下简称《通知》，对房地产开发企业符合以下条件，主管税务机关可要求进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）税务机关规定的其他情况。 　　以上4类可清算情形，通常是针对未实现全部销售的房地产开发项目。当已售项目清算结束后，尾盘实现销售时，销售收入会因受到市场波动等因素影响，导致已销售部分的增值额与再销售部分的增值额产生差异，从而影响纳税人的实际税负，最终容易形成房地产企业土地增值税后续管理的涉税风险。因此，笔者针对已售房屋土地增值税清算后，对尾盘销售中易产生的土地增值税涉税风险，进行了调研分析，并提出了相应的管理建议。 　　一、纳税人申报与税收征管中易出现的“三种”风险 　　已售房屋土地增值税清算后，尾盘销售实现销售收入时，在纳税人申报和税收征管中容易产生“三种”风险：一是纳税人仍旧按预征税率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税，该做法明显与国家税收政策相悖；二是纳税人按照已清算项目的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额/已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。因为在单位扣除成本不变的情况下，清算后的项目销售价格受到市场、政策、供求关系等因素的影响，导致已清算项目与尾盘项目实际的增值额、增值率不可能完全一致，即清算前后纳税人实际税负不可能完全相同。如果简单套用已清算项目的税负率计征尾盘项目的土地增值税，那么会造成税款多缴或少缴；三是纳税人重新计算增值率。即：当期销售收入－（清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积）×当期销售建筑面积＝当期增值额，根据增值额重新计算增值率，对照相应的税率计算当期应纳土地增值税税额。这种方法虽然符合《通知》第八条规定，“土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售和转让面积计算（单位建筑面积成本=清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积）”。