近年来，房地产开发企业发展蒸蒸日上，因企业对税法及相关政策不理解或理解偏差而导致少缴税款，一定程度上给企业带来了较大涉税风险。本文拟对房地产企业税收及会计核算相关问题归纳分析，以期帮助房地产企业防范涉税风险。 　　一、房地产开发成本确认问题。 　　对于下列四类问题，税务机关可通过检查企业账册、凭证发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚，企业应注意规避涉税风险。 　　1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。（3）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。（4）利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。（5）将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。 　　2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的