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改房产销售为股权转让 开发商偷梁换柱节税过亿

2014/8/23 15:12:11  来源:不详  作者:佚名 【 查看评论

  新浪房产网讯 新星公司是一家知名房地产开发公司,同时又是拥有甲级工程资质,最近与某国际酒店投资公司DBS签订协议,欲建一处五星级度假酒店,工程由新星公司按DBS公司要求进行选址,按DBS公司提供的设计进行施工,工程结束后由双方组成验收。进行工程决算后,由DBS公司买断,需支付土地出让金为20,000万元,房地产开发成本为70,000万元,房地产开发费用为4,500万元,利息支出为5,000万元,城建税为7%,教育费附加为3%,销售价可达140,000万元,工程款项也由DBS公司中国总部按工程进度支付,另外向银行融资。

  按规定,利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,其他房地产开发费用在计工土地增值税时,当地省级政府允许扣除的房地产开发费用,按取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

  测算如下:

  (1)房地产转让收入为140,000万元

  (2)新星公司将支付税金(不考虑印花税)

  营业税=140,000×5%=7,000(万元)

  城建税及教育费附加=7,000×(7%+3%)=700(万元)

  二项合计为7,000+700=7,700(万元)

  (3)土地增值税计算:

  取得土地使用权支付金额:20,000万元

  房地产开发成本:70,000万元

  房地产开发费用=(20,000+70,000)×5%+5,000=9,500(万元)

  房地产加计20%=(20,000+70,000)×20%=18,000(万元)

  (4)允许扣除项目合计:

  20,000+70,000+9,500+18,000+7,700=125,200(万元):

  (5)增值额=140,000-125,200=14,800 (万元)

  (6)增值比率=14,800÷125,200×100%=11.82%;

  土地增值税=14,800×30%=4,440(万元);

  (7)企业实际所得税前利润

  =收入-成本-费用-税金

  =140,000-(20,000+70,000)-9,500-(7,700+4,440)=28,360(万元);

  为提高此项目的收益,新星公司进行如下的筹划:

  由新星公司与DBS公司合资开办成立一家酒店公司,以酒店名义进行房产建设,待固定资产建成后酒店股权全部转让给DBS,所需资金超过酒店注册资金时可以DBS向公司借入或银行解决,协商后也可由双方增资。

  ⑴以酒店名义进行征地、批准立项。

  ⑵以酒店名义委托新星公司代建或下属新星工程公司总承包,假设由酒店与由新星公司及新星工程公司分别签订合同,由新星公司进行策划、咨询等工作;由新星工程公司作为工程总承包,将工程结算发票直接开给酒店,即形成了酒店在建工程。

  ⑶对于工程应得利润,由新星公司、新星工程公司、酒店本身降低在建工程成本体现,新星公司通过收取利润、转让酒店股权取回。如果将所有应得利润全部体现在降低酒店在建工程造价,并在转让股权时由DBS公司补偿,将最大限度地节约营业税,但由于存在关联关系,新星公司还是按市场价格确立的各项合同。

  ①新星公司取得咨询及代理收入10,000万元,应缴营业税、城建税及教育费附加=10,000×5%×(1+7%+3%)=550(万元);

  ②新星工程公司较筹划前(筹划前也拟由其总包),由于增加了工作,并增加工程收入10,000万元,因此应多缴缴营业税、城建税及教育费附加=10,000×3%×(1+7%+3%)=330(万元);

  ③降低酒店固定资产造价(不考虑契税印花税等),即工程结束后股权转让的溢价。

  =140,000-(20,000+70,000+10,000+10,000+9,500)=20,500(万元)

  筹划结果:

  (1)少交营业税、城建税及教育费附加=(7,000+700)-(550+330)=6,820万元;

  (2)少交土地增值税4,440万元;

  两税合计少交11,260万元。

  (3)新星公司及新星工程公司增所得税前利润增加

  =(10,000+10,000-550-330+20,500)-28,360

  =11,260(万元)

  与少交税款相同。由于DBS酒店愿意采取以上操作,经过双方谈判,新星公司同意减少部分转让价款。

  [案例比照]

  开发商定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目。

  [操作讲解]

  主要是通过股权转让可以曲线实现房产销售,由于会节省如营业税、土地增值税,所以开发商在定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目时,如在项目建设初就做好规划,可节约绝大部分税金。

  [特别提示]

  由于房地产项目具有一定的复杂性,同时要保证开发商有购买者权益,所以需要操作人员不仅要精通税法、房地产相关业务知识、公司法、合同法等,实际操作时建议聘请专家进行。

  [推荐指数]★★★★

  [相关税法]

  (1)《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号);

  (2)国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号):

  (3)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》;

  (4)《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)。
 


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