新浪房产网讯 新星公司是一家知名房地产开发公司，同时又是拥有甲级工程资质，最近与某国际酒店投资公司DBS签订协议，欲建一处五星级度假酒店，工程由新星公司按DBS公司要求进行选址，按DBS公司提供的设计进行施工，工程结束后由双方组成验收。进行工程决算后，由DBS公司买断，需支付土地出让金为20,000万元，房地产开发成本为70,000万元，房地产开发费用为4,500万元，利息支出为5,000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价可达140,000万元，工程款项也由DBS公司中国总部按工程进度支付，另外向银行融资。

　　按规定,利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用在计工土地增值税时，当地省级政府允许扣除的房地产开发费用，按取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

　　测算如下：

　　(1)房地产转让收入为140,000万元

　　(2)新星公司将支付税金(不考虑印花税)

　　营业税=140,000×5%=7,000(万元)

　　城建税及教育费附加=7,000×（7%+3%)=700(万元)

　　二项合计为7,000+700=7,700(万元)

　　(3)土地增值税计算：

　　取得土地使用权支付金额：20,000万元

　　房地产开发成本：70,000万元

　　房地产开发费用=(20,000+70,000)×5%+5,000=9,500(万元)

　　房地产加计20%=(20,000+70,000)×20%=18,000(万元)

　　(4)允许扣除项目合计：

　　20,000+70,000+9,500+18,000+7,700=125,200(万元)：

　　(5)增值额=140,000-125,200=14,800 (万元)

　　(6)增值比率=14,800÷125,200×100%=11.82%；

　　土地增值税=14,800×30%=4,440(万元)；

　　(7)企业实际所得税前利润

　　=收入-成本-费用-税金

　　=140,000-(20,000+70,000)-9,500-(7,700+4,440)=28,360(万元)；

　　为提高此项目的收益，新星公司进行如下的筹划：

　　由新星公司与DBS公司合资开办成立一家酒店公司，以酒店名义进行房产建设，待固定资产建成后酒店股权全部转让给DBS，所需资金超过酒店注册资金时可以DBS向公司借入或银行解决，协商后也可由双方增资。

　　⑴以酒店名义进行征地、批准立项。

　　⑵以酒店名义委托新星公司代建或下属新星工程公司总承包，假设由酒店与由新星公司及新星工程公司分别签订合同，由新星公司进行策划、咨询等工作；由新星工程公司作为工程总承包，将工程结算发票直接开给酒店，即形成了酒店在建工程。

　　⑶对于工程应得利润，由新星公司、新星工程公司、酒店本身降低在建工程成本体现，新星公司通过收取利润、转让酒店股权取回。如果将所有应得利润全部体现在降低酒店在建工程造价，并在转让股权时由DBS公司补偿，将最大限度地节约营业税，但由于存在关联关系，新星公司还是按市场价格确立的各项合同。

　　①新星公司取得咨询及代理收入10,000万元，应缴营业税、城建税及教育费附加=10,000×5%×（1+7%+3%)=550(万元)；

　　②新星工程公司较筹划前(筹划前也拟由其总包)，由于增加了工作，并增加工程收入10,000万元，因此应多缴缴营业税、城建税及教育费附加=10,000×3%×（1+7%+3%)=330(万元)；

　　③降低酒店固定资产造价(不考虑契税印花税等)，即工程结束后股权转让的溢价。

　　=140,000-(20,000+70,000+10,000+10,000+9,500)=20,500(万元)

　　筹划结果：

　　(1)少交营业税、城建税及教育费附加=(7,000+700)-(550+330)=6,820万元；

　　(2)少交土地增值税4,440万元；

　　两税合计少交11,260万元。

　　(3)新星公司及新星工程公司增所得税前利润增加

　　=(10,000+10,000-550-330+20,500)-28,360

　　=11,260(万元)

　　与少交税款相同。由于DBS酒店愿意采取以上操作，经过双方谈判，新星公司同意减少部分转让价款。

　　［案例比照］

　　开发商定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目。

　　［操作讲解］

　　主要是通过股权转让可以曲线实现房产销售，由于会节省如营业税、土地增值税，所以开发商在定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目时，如在项目建设初就做好规划，可节约绝大部分税金。

　　［特别提示］

　　由于房地产项目具有一定的复杂性，同时要保证开发商有购买者权益，所以需要操作人员不仅要精通税法、房地产相关业务知识、公司法、合同法等，实际操作时建议聘请专家进行。

　　［推荐指数］★★★★

　　［相关税法］

　　(1)《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)；

　　(2)国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)：

　　(3)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》；

　　(4)《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)。